¿Cómo reclamar los impuestos de las hipotecas?

El Tribunal Supremo ha determinado que son las entidades bancarias quienes deben abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (o AJD) en las escrituras públicas de préstamo con garantía hipotecaria.

Hasta ahora, los clientes de los bancos eran quienes debían pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la constitución de hipotecas, junto a otros gastos que suponen hasta un 80% del total de dichos gastos. Sin embargo, esta sentencia obliga a los bancos a hacerse cargo de este pago y se suma a otros costes que los consumidores pueden reclamar y ganar, por un importe medio de 2.500 euros a devolver.

La misma duda se le ha planteado esta mañana a millones de hipotecados tras conocer el último fallo del Tribunal Supremo sobre quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: ¿cómo puedo recuperar el dinero que pagué en su momento al constituir la hipoteca? Aunque todavía son muchas las dudas que existen a la hora de materializar la sentencia del Alto Tribunal, la experiencia de otros casos conflictivos, como el de las cláusulas suelo, aconseja actuar con precaución.

Una opción pasaría por recurrir a la vía judicial para hacer valer los derechos del consumidor. Bien a través de acciones individuales, bien a través de demandas colectivas agrupadas en torno a organizaciones de consumo o bufetes de abogados especializados. En cualquier caso, siempre hay que tener en cuenta cuáles son las costas a las que hace frente el hipotecado, porque se dan casos de que la factura que pagan a los abogados es superior a las cantidades que finalmente se recuperan.

Por ahora, la mejor opción pasa por desempolvar todos los documentos que acrediten que el ciudadano es uno de los beneficiados por la sentencia del Alto Tribunal: escritura hipotecaria, documentos de liquidación de AJD al organismo tributario correspondiente de la comunidad autónoma donde se pagó; y cualquier otro documento relevante relacionado con la adquisición de la vivienda. Con dichos documentos, podemos seguir los siguientes pasos de esta guía:

¿Quién puede reclamar?

Todas las personas y empresas que tengan o hayan tenido un préstamo hipotecario en España pueden reclamar parte de los costes al banco. Tanto si la hipoteca está activa como si se ha vendido la casa o se han realizado novaciones sobre el préstamo inicial, se pueden reclamar los gastos.

Al tratarse de una sentencia de «nulidad absoluta de pleno derecho» por la abusividad y no de una ley protectora de los consumidores, su acción no prescribe. Por lo tanto, «hasta los herederos podrían reclamar los costes hipotecarios de las hipotecas de los abuelos».

En este sentido, los al menos ocho millones de españoles que tienen una hipoteca activa en la actualidad podrían reclamar a los bancos estos costes, pero «sólo reclaman entre un 10 y un 20% de los afectados» debido al desánimo por las trabas de los bancos y la lentitud de la Justicia.

¿Qué cuantía podrían devolver los bancos?

El impuesto de Actos Juridicos Documentados no es el único gasto reclamable. Otros gastos que puede exigir el cliente son:

• Notaría: coste de la elevación a escritura pública de la escritura.
• Registro de la Propiedad: coste de la anotación en el Registro.
• Gestoría: honorarios de la gestoría que tramitaba la formalización, que normalmente venía impuesta por el banco.
• Tasación de la vivienda: gestión imprescindible para que el banco concediese la hipoteca.

Tomando como ejemplo una hipoteca estándar de 200.000 euros, el usuario que reclame podría conseguir la devolución de unos gastos entre 2.500 y 3.000 euros de media además de los intereses de demora y las costas del proceso, según cálculos de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros).

En concreto, en el caso del AJD, el impuesto oscila entre el 0,5% y el 1,5% –varía por tramos y según la autonomía– y este se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria, que es superior a la hipoteca en sí, ya que suma las costas y diferentes intereses como los moratorios o indemnizatorios.

En este sentido, a pesar de que la cuantía de los impuestos varía según la comunidad autónoma, en cualquier caso los expertos aseguran que siempre es beneficioso reclamar, ya que, en conjunto, se suele conseguir la devolución de en torno al 80% de los gastos hipotecarios.

¿Cómo puede reclamarse?

Existen dos posibilidades: una vía rápida para aquellos que pagaron el impuesto de AJD hace menos de cuatro años y la vía más larga para los que lo pagaron hace más de cuatro años.

• VÍA RÁPIDA:

Aquellos que pagaron el AJD en los ejercicios de 2014 en adelante, podrían reclamar la devolución de los ingresos indebidos directamente a la Hacienda de su comunidad autónoma algo similar a lo que ya ocurre con las prestaciones por maternidad.

Al tratarse de un pago indebido, según lo ratifica el Supremo, y al no haber prescrito, las comunidades autónomas devolverán automáticamente el importe pagado, y lo harán sin coste para sus arcas, ya que lo cargarán enseguida a los bancos, según Gestha, el sindicato de los técnicos de Hacienda.

• VÍA ALTERNATIVA:

Aquellos que pagaron el impuesto hace más de cuatro años, el derecho no prescribe, pero no es posible solicitarlo directamente a Hacienda. En ese caso:

1. Para iniciar el proceso de reclamación es necesario reunir la documentación: la escritura de préstamo hipotecario cuyos gastos se pretenden reclamar y las facturas de notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, gestoría e impuestos pagados.
2. Después, hay que redactar un documento de reclamación dirigido a la entidad bancaria solicitando los importes abonados. Es importante realizar un requerimiento fehaciente a la entidad correcta, ya que debido a las absorciones entre bancos pueden desatender la reclamación. En el caso de haber cambiado de banco la hipoteca, este escrito debería dirigirse a ambas entidades.
3. Estudiar con detalle la respuesta del banco con arreglo a sus razonamientos jurídicos. Puede darse el caso de que los bancos intenten negociar con los clientes y hacer propuestas que no le beneficien, obligándole a renunciar a sus derechos e impidiéndole reclamar judicialmente en un futuro esta y otras cláusulas.
4. Controlar los tiempos de resolución de la reclamación. El banco debería resolver la reclamación en un plazo de dos meses desde que se realizó la misma, según los expertos de Legalitas Direct. Lo más probable es que la entidad trate de desanimar al cliente alargando el plazo y solicitando documentación adicional u obligándole a rehacer la reclamación usando un formulario específico. A pesar de ello, es importante que el consumidor conozca sus derechos y haga frente a estas situaciones.
5. En caso de que el banco desatienda la solicitud, se deberá presentar una demanda en los juzgados especializados de primera instancia de las comunidades autónomas.

¿Qué costes pueden reclamar a los bancos?

Esta sentencia reconoce que tal y como recoge la ley y ampara la Constitución, son los bancos quienes deben pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Además, la jurisprudencia europea ya ha reconocido el derecho de los usuarios a que se devuelva el pago indebido de las cláusulas suelo, las cláusulas de vencimiento anticipado y las hipotecas multidivisas.

Asimismo, es posible reclamar otros gastos de formalización de la hipoteca como los importes derivados del pago de notaría, el registro de la propiedad y la gestoría, la comisión de apertura y la tasación de la vivienda. A éstas se añaden las cláusulas abusivas IRPH –que fijaban un tipo por encima del Euríbor– que aún están pendientes, si bien los juzgados están dando la razón al consumidor.

– allá de estos costes, la ley reconoce abuso en la renuncia al derecho de excusión de los avalistas, por lo que los avalistas pueden oponerse a la reclamación del banco hasta que se acredite la insolvencia del deudor fiado.

¿Cuánto cuesta reclamar?

Aunque en principio la reclamación al banco no tiene coste, en la mayoría de los casos hay que recurrir a la justicia, por lo que hay que pagar los costes de un abogado. Sin embargo, si la sentencia es favorable, el cliente recupera el 100% de lo pagado al banco.

¿Cuánto tiempo tardará en resolverse?

En el caso de que hayan pasado más de cuatro años del pago del impuesto, el tiempo que tarda en resolverse depende de varios factores, como la lentitud de los juzgados especializados –que denuncian que están saturados–, pero conllevan como mínimo dos o tres años según Asufin.